ei columbus

Transformatie tot duurzaam vastgoed; het ei van Columbus?

Column Jan Overtoom |  Vastgoed duurzaam transformeren

Iedereen is het over één ding eens: de komende jaren moet er fors gebouwd worden in onze provincie. Het aantal huishoudens stijgt aanzienlijk en volgens de Provincie Noord-Holland moeten er minimaal 240.000 woningen tot 2040 worden gerealiseerd. Uit onderzoek blijkt dat deze doelstelling nog te conservatief is. Sommigen hanteren nu al het streefgetal van 320.000 woningen. Zoals gezegd, het aantal huishoudens stijgt en dat heeft een paar oorzaken: de groei van de bevolking en het feit dat ouderen steeds langer thuis blijven wonen. Dan heb ik het nog niet eens gehad over de huidige instroom van migranten en vluchtelingen, die ook gehuisvest moeten worden. Het is echter de gezinsverdunning (minder personen in één huishouding) die vooral om méér woonruimte vraagt. De  prangende vraag die gemeenten en provincie bezig houdt is waar die te bouwen woningen gerealiseerd moeten worden. Deze vraag heeft al geleid tot felle discussies tussen degenen die vinden dat alles binnenstedelijk (en dan ook nog met name in Noord-Holland-Zuid) moet worden gebouwd en voorstanders van uitleglocaties of de ‘groene weilanden’. Helaas is het een soort richtingenstrijd geworden, waarbij beide partijen met aantallen, cijfers en analyses goochelen om hun gelijk kracht bij te zetten. Helaas is het zelden de nuance die als overwinnaar uit de strijd tevoorschijn komt.

Vaak wordt bij het thema woningnood gewezen op de leegstand van kantoren. Deze is inderdaad fenomenaal, namelijk ruim 17% van het kantooroppervlak. Met name rondom Amsterdam is het een duidelijk zichtbaar probleem. Ruim 17%, dat betekent dat we het over miljoenen vierkante meters hebben, die vaak geen enkel perspectief hebben op een nieuwe gebruiker. Waarom, zo vraagt de burger zich af, waarom deze kantoren niet transformeren tot woningen? Zijn er soms geen voorbeelden van succesvolle transformaties? Wel, misschien zijn ze niet, nog niet, zo dik gezaaid, maar ze zijn er wél: Kaap Hoorn in Hoorn is er zo een. Een oud zorggebouw werd verbouwd tot een groot aantal energiezuinige appartementen, die in no time waren verkocht. Een spraakmakend project  dat voor heel Nederland als voorbeeld kan dienen.

Een voordeel van transformatie tot duurzaam vastgoed is dat oude, energie slurpende utiliteitsgebouwen gemoderniseerd worden. Door te isoleren en gebruik te maken van nieuwe installatietechnieken wordt het energiegebruik fors teruggedrongen. Dat leidt niet alleen tot een gezond binnenklimaat, door flexibel te bouwen kan men ook aan de wensen van de huidige én de toekomstige bewoners tegemoet komen. Kapitaalvernietiging wordt voorkomen en duurzaam vastgoed, voorzien van een energielabel, heeft meerwaarde. Dat geldt zowel voor woningen als voor kantoren.

Tenslotte, wanneer men de zaak beschouwt vanuit financieel – economisch standpunt, is de exploitatie van duurzaam vastgoed meer dan rendabel: de investering wordt vrijwel altijd terugverdiend.

Uit het voorgaande zou de lezer wellicht kunnen concluderen dat het verbouwen van leegstaande kantoren en zorginstellingen het ei van Columbus is, als het erom gaat de woningnood te lenigen. En zeker, herbestemming van veel goedgelegen binnenstedelijke locaties leidt tot aantrekkelijke woonmilieus. Maar veel gebouwen lenen zich helaas niet tot herstructurering, vanwege de indeling, de ligging of de slechte kwaliteit van het gebouw. Het Economisch Instituut Bouw heeft becijferd dat in alle leegstaande kantoren in Nederland totaal zo’n 50.000 woningen kunnen worden gebouwd. Dat is de bouwproductie van één jaar. Niet slecht, maar toch geen echt structurele leniging van de woningnood in Nederland en Noord-Holland.

Niet het ei van Columbus dus, maar wel een interessante optie. In dit verband zie ik voor de Provincie Noord-Holland een voortrekkersrol weggelegd: samen met gemeenten gebouwen en kantoorcomplexen in kaart brengen die geschikt zijn voor transformatie tot duurzaam vastgoed. Dat leidt in elk geval tot iets meer duidelijkheid in bovengenoemde richtingenstrijd. Het compromis zal hoogstwaarschijnlijk zijn: én duurzaam transformeren, én nieuwbouw plegen op daarvoor geschikte nieuwe locaties. Om deze oplossing te verzinnen heb je echt geen glazen bol nodig.

Jan Overtoom